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    摇号买房背后的市场与风险

    www.9052906.com 作者:威尼斯人 来源:网络整理 发布时间:2019-02-20 01:34

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    摇号买房背后的市场与风险

    摇号买房背后的市场与风险

    近日,一些热点城市的热点楼盘短期之内被“秒光”,一些项目甚至出?#33267;?#25968;百万元乃?#36797;?#21315;万元“诚意金”的高门槛。

    房地产市场怎么了?在抢房的人群中,多少是真正需要住房的刚需人群,多少是重新抬头的炒房一族?跟之前的温州炒房团、山西炒房团相比,现在的投资?#20572;?#24066;场真的会给他们获利的空间吗?

    被抢房源  多与周边房价有价差

    5月30日,深圳首个公开摇号项目海上世界双玺开盘,购房者参与摇号必须先缴纳500万诚意金,房子总价1600万至6600万不等,选房只给2分钟考虑时间。最终666个人摇167套房,并于当天全部售罄。

    北京青年报记者曾在两年前考察过招商双玺项目,当时该项目的首期价格还未定,据销售员介绍大概在12万元/平方米以上。而当时,深圳正好是房价暴涨阶段。股票市场飘红、北?#25945;?#27668;影响带来的外来人群、科技型企业纷纷落户、互联网加的浪潮余温效应,都使深圳房价领跑一线城市,北上广深转变为北上深广就在那时。

    而销售员告诉记者,项目价格还没有最终定,但是很多慕名的买房人已经提前预订了大多数房源。

    当时样板间没有开放,但从前不久抢房新闻中得知,该项目三期无论是建筑质量、园林景观、智能家居、车位配比、挑空大堂、?#25918;?#23478;装、五大会所,都具备了前两期的条件,足以想象项目首期的产品力。

    能让上千人去抢5000万豪宅,仅仅靠产品是不足以支撑的,当人们看到项目的外景,就不意外它的被抢原因了。

    项目东临深圳湾,南临滨海长廊及一望无垠的深圳湾海景,西靠海上女娲滨海公园、文化艺术中心、希尔顿酒店,北靠环船广场,远观大南山,背山面海,城市环抱……8万元/平方米,是此次抢购的房源中最便宜的。而一二期二手房报价则在13万/平方?#20303;?/p>

    这样的“景观”在其他城市也有上演。

    5月25日,杭州两大红盘华?#20035;?#23395;和融信?#25945;?#21551;动摇号登记,并要求验资冻结存款。一位98岁?#22799;?#22902;亲自?#38505;?#25671;号,而一位女性购房者由于体力不支,在排队时昏倒。据了解,这两个楼盘最终参与摇号人数将近两万人,冻结?#24335;?00亿。98岁?#22799;?#22902;亲自?#38505;?#30340;华?#20035;?#23395;,限价26000元/平方?#20303;?#32780;距离华?#20035;?#23395;直线距离仅两公里的二手楼盘万科西庐,单价已达52000元。

    5月28日,成都某楼盘通过摇号审核的购房人数高达6.1万户,创造了摇号以来参与人数的新纪录,而房源仅有1000余套,中签?#24335;?#26377;1.71%。而该项目均价11000元/平方米,算上装修费3000元/平方米,合计14000元/平方?#20303;?#21363;使这样,?#36141;?#21608;边二手房单价差5000元。

    6月1日,南京江北核?#37027;?#28909;盘扬子江金茂悦开始登记报名,282套房源共收到8000余人的报名信息,中签?#25163;?#26377;3.5%……

    5月3日,长?#28526;背?#19977;角洲开始认筹,均价不到1.2万元/平方米,630套房?#27425;?#24341;了5000多人报名,中签率创长沙新低……

    4月23日,上海浦东区的中粮前滩海景壹号开盘,共有3127组认筹客户,抢437套房源,中签?#24335;?4%,刷新上海公证摇号开盘认筹客户?#32771;?#20013;签率纪录……

    频?#20826;?#29616;的摇号买房,被人们戏称为“楼市打新”(因其与股市打新类似)。与之而来的则是炒房号、茶水?#36873;?#20851;系户、假摇号等有违市场原则的丑闻时有发生。

    一二手房价格倒挂

    全国热点城市的“抢房”,大多数都是限价项目,而且无论是位置?#25925;?#20135;品,都在?#20204;?#22495;内有相当竞争力。大价差面前,谁会不动心?

    首先,限价限售之下的一、二手房价格倒?#25671;?/p>

    为了?#36153;?#25237;?#24066;?#27714;,谋求住房市场的稳定,有关部门?#20204;?#26377;力的手段将新建商品房的价格控制在一个相对较低的水平线,包括高价拿地的地王项目。市场上开始出现一二手房价格倒挂,人们看到好产品、好地段的房源远比老旧二手房便宜,定然会趋之若鹜。

    前中房集团董事长孟晓苏表示,面对当前?#32622;?#30340;房地产市场,他认为应由各地精准施策,同时要大幅度增加住宅供地,才能使楼市保?#21046;?#31283;发展。

    要?#20048;?#20986;现“调控调反方向”的事,譬如为控制房价?#38505;?#32780;减少住宅供地,以增加政策性住房供地比例减少商品房供地,滞留售房企业现金流以削弱其购地与开发能力,过分?#24247;?#24320;发企业“自持率”而造成可供市场销售的商品房减少。言下之意,商品房越少就?#36739;∪保?#25250;房潮就不会停止。

    其次,人才落户与引进政策的衍生效应。

    人们对海南330史上最严限购政策还记忆犹新,“百万人才进海南行动计划(2018-2025年)”,彻底松绑人才落户限制,刚刚实行20天的限购政策又被消解。

    在海南之前,则是西安,海南之后是天津。人才落户计划一出,所涉及城市房价立涨,以最典型的西?#21442;?#20363;,房价4月环比?#38505;?.6%。除了上述几个城市,据不完全统计,重庆、武汉、杭州、南京、青岛、长?#22330;?#26080;锡、郑州、沈阳、济南、南昌、厦门、石家庄、福州等全国已经有超过50个城市发布了超过历史力度的人才吸引政策。

    第三,摇号方式产生的购买?#21482;擰?/p>

    对于全国各地摇号买房产生的种种现象,中原地产首席分析师张大伟认为,摇号选房的背后,是“限价”政策导致一二手房价倒挂现象。“这种新房与二手房价格倒挂的现象将催生投?#24066;?#27714;,房地产作为投资产品,一旦限价,就有看得见的利润。很多人抱着‘摇到就赚到’的目的去参与摇号,这?#26234;?#20917;下,加入摇号的个体数量会超出有实际居住需求的个体数量,导致买房需求被放大。”张大伟说。

    投资非限购区域需警惕前车之鉴

    目前,在一些没有限购的城市,?#25918;?#24320;发商的售楼处,一些实际意义上的炒房团已经出现,虽然这些买房人并不承认自己是炒房客。

    据长期致力于云南西双版纳房地产营销的孙先生向记者介绍,很多相熟的买房人一起团购房源,但他们的初衷并不是炒房,只要不贬值就可以了。毕?#25925;?#20013;的?#24335;?#24471;有去处,目?#26696;?#31181;投?#26159;?#36947;都不景气,买度假房,投资兼自住,双向选择。但大多数人?#25925;?#20542;向于未来会出售,否则就不会经常一出手就是好几?#20303;?/p>

    上个月,国家统计局发布了2018年4月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据。由于不具有典型性,西双版纳并不在70个大中城市?#27573;?#20869;。不过,如果将同在云南,同样是旅游城市的大理作为对标,该地区房价出?#32622;?#26174;?#38505;牽?#22823;理新建商品住宅价格4月份环比?#38505;?.2%,同比?#38505;?.7%。

    种种迹象表明,除了云南、丹东等涨幅较大的区域出现炒房客的身影,全国不少不限购城市都出?#33267;?#32452;团购买的现象。这不得不让人与十几年前的温州炒房团联系起来。

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